買屋流程
買屋/ 首頁

買賣過戶主要分為簽約用印完稅交屋四個流程來付款,一般常見的付款方式有簽約10%、用印10%、完稅10%、交屋70%;或簽約10%、用印00%、完稅10%、交屋80%。
買賣過戶流程需要的時間:倘若買方各期付款都可以如期支付,銀行貸款流程也順利能在兩周完成,過戶流程最快約30天可以辦理完成。代書通常會規劃40至45天,預留時間來應付公家機關或買賣雙方的突發狀況。假設買賣雙方都沒有貸款,則只需要約10天就可以完成整個過戶流程。

一、簽約
簽約當下會請買方準備簽約款,若無法開票或不方便攜帶大額現金,可請買方準備10萬元,差額不足的部份3天內補足。若買方有需要銀行貸款,在簽約完之後就可以合約書、謄本、個人財力證明,向銀行填寫申請書提出貸款申請。

二、備證用印
簽約完成後補足簽約款的一週,會請買方匯備證用印款。賣方最遲要在這個階段交付權狀、印鑑證明(備註1),並在公定契約書上蓋章,即為備證用印。一般代書為了節省流程常在簽約當下就同時用印,這個流程就只需要確認權狀和印鑑證明有補齊即可。

三、完稅
代書確認前兩期款項的都有匯入且備證用印完成後,就會向稅務機關申報移轉,請稅務機關核發土地增值稅、契稅及印花稅稅單。土地增值稅若申請一般稅率,大約3-10個工作天;若申請自用稅率則需要10-25個工作天。稅單核發後,代書會分別通知買賣雙方支付稅款,並請買方匯第三期的完稅款。在確認前三期的款項都已匯入、稅單已繳納、買方跟銀行完成對保手續且拿到設定文件,代書就會到地政機關辦理所有權買賣移轉登記與他項權利登記,即為過戶+設定。若有申請履約保證,賣方的土增稅可以申請由履保專戶代為繳納。

四、交屋
過戶完成後,代書會請銀行以買方貸款代為清償賣方的貸款餘額,即為代償。賣方銀行收到款項後,需2-3個工作天準備『清償證明』,持上述文件到地政機關辦理塗銷手續,買方銀行就會把代償後餘額(備註2)匯到履保帳戶,即為解圈(未做履保者視個別銀行,直接入賣方帳戶或先匯買方帳戶再自行轉匯)。最後確認產權狀況與屋況都沒有問題之後,就可以進行交屋。


備註1
土地登記規則第40條:申請登記時,登記義務人應親自到場,提出國民身分證正本,當場於申請書或登記原因證明文件內簽名,並由登記機關指定人員核符後同時簽證。土地登記規則第41條第十項:檢附登記原因發生日期前一年以後核發之當事人印鑑證明,當事人得免親自到場。
簡言之,賣方需到地政事務所當場核對身分或者提供印鑑證明,確認申請登記是出自於當事人的本意。若戶政事務所詢問印鑑證明的用途,請記得要載明『不動產登記』或『不限定用途』。

備註2
假設總價1500萬,買方貸款1200萬,賣方貸款餘額仍有850萬。過戶完成後代償賣方850萬貸款,賣方辦理塗銷手續完成,買方銀行取得第一順位的抵押權設定,才會把剩餘的350萬匯入履保帳戶或賣方帳戶。這350萬即為代償後餘額